l decreto legge 59/2016 ha introdotto nel Testo Unico Bancario la possibilità, per banche o altri soggetti autorizzati, di concedere finanziamenti alle imprese garantiti dal trasferimento di un bene immobile, o di altri diritti immobiliari, sospensivamente condizionato all’inadempimento del debitore.
Il nuovo articolo 48-bis del T.U.B. prevede che, in caso di inadempimento, il creditore ha diritto di ottenere il trasferimento dell’immobile o del diritto immobiliare, purchè al proprietario sia corrisposta l’eventuale differenza tra il valore di stima del diritto e l’ammontare del debito inadempiuto.
È stata così espressamente tipizzata una forma di c.d. patto marciano, cioè l’accordo che prevede il trasferimento al creditore di un bene posto a garanzia del soddisfacimento del proprio credito, senza che questo possa considerarsi in violazione del divieto di patto commissorio (articolo 2744 c.c.).
La stima del bene, al momento del trasferimento, da parte di un terzo indipendente, e la restituzione al debitore dell’eventuale eccedenza, infatti, consentono di stabilire un congruo valore di cessione e di evitare che il creditore ottenga il maggior valore del bene rispetto al credito (la ratio principale del divieto di patto commissorio è appunto di evitare un indebito arricchimento del creditore).
La nuova disciplina è parsa sin da subito molto appetibile, anche per il fatto che il trasferimento condizionato viene trascritto, ma presta il fianco ai seguenti svantaggi:
- è applicabile unicamente a finanziamenti concessi da banche, o soggetti autorizzati, a imprenditori;
- l’inadempimento che attiva la garanzia è qualificato nel dettaglio dal punto di vista temporale;
- il finanziamento può essere garantito unicamente da beni immobili o diritti immobiliari;
- il perito incaricato per la valutazione del bene deve essere nominato dal presidente del tribunale competente;
- si ritiene che, se il ricavato della vendita non soddisfi il credito per intero, il debitore non sia tenuto a corrispondere l’ammontare residuo;
- si ritiene che il trasferimento sia assoggettabile a revocatoria fallimentare.
